Die SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) hat das Geschäftsjahr 2020 mit einem starken Anstieg des operativen Ertrags abgeschlossen. So erhöhte sich der Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte/latente Steuern um CHF 11.5 Mio. (+92.8%) gegenüber dem Vorjahr auf CHF 23.9 Mio. Dies ist hauptsächlich auf eine getätigte Verkaufstransaktion zurückzuführen.
Die Neubewertungen trugen mit CHF 3.3 Mio. leicht positiv zum Ergebnis bei (VJ CHF 9.4 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg von CHF 27.0 Mio. auf CHF 32.0 Mio., und der Reingewinn inkl. Neubewertungen erhöhte sich von CHF 18.5 Mio. auf CHF 23.0 Mio. (+23.8%). Der Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekte betrug CHF 7.14 (VJ CHF 3.70) und das Eigenkapital (NAV) pro kotierte Stammaktie per 31. Dezember 2020 CHF 97.69 (VJ CHF 95.22).
Der Portfoliowert sank aufgrund des gewinnbringenden Verkaufs des Miteigentumsanteils Badenerstrasse im Vergleich zu Ende 2019 von CHF 647.8 Mio. auf CHF 638.3 Mio.
Der Aktienkurs veränderte sich während der Berichtsperiode von CHF 98.50 auf CHF 97.00.
Das Betriebsergebnis betrug CHF 32.0 Mio. im Vergleich zu CHF 27.0 Mio. in der Vorjahresperiode. Rückstellungen für COVID-19 sowie ein kleinerer Zuwachs bei Neubewertungen aus Renditeliegenschaften wurden von Liegenschaftsverkäufen überkompensiert.
Die Eigenkapitalquote blieb trotz grösserer Bilanzsumme bei 46.5% konstant.
Die Mieterträge des Berichtsjahrs reduzierten sich gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 27.3 Mio. auf CHF 26.5 Mio., was hauptsächlich auf die COVID-19 Risikovorsorge zurückzuführen ist. Die Mieterträge der Berichtsperiode reduzierten sich gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 13.7 auf CHF 12.9 Mio., was hauptsächlich auf die COVID-19 Risikovorsorge zurückzuführen ist.
Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode von 1.7% auf 2.6%.
Die Strategie der Gesellschaft konzentriert sich unverändert auf die Städte Zürich und Basel.
Im 1. Quartal investierte die Gesellschaft in die Akquisition eines Entwicklungsprojektes an der Klusstrasse 38 in Zürich. Als Ersatz des bestehenden Objektes plant die Gesellschaft eine Neuüberbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern und 13 Eigentumswohnungen.
SF Urban Properties AG investierte im 3. Quartal in ein weiteres Grundstück mit Entwicklungspotential an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg. Das Eigentum für die Parzelle mit Bestandesgebäude konnte am 1. Oktober angetreten werden. An privilegierter Lage mit exklusiver Seesicht plant die Gesellschaft anstelle des bestehenden Gebäudes einen Neubau mit sechs Eigentumswohnungen und Tiefgarage.
Per Ende August wurde der Miteigentumsanteil der Grundstücke an der Badenerstrasse 425-431 in Zürich gewinnbringend an die Ledermann Entwicklung AG veräussert.
Des Weiteren konnte im Dezember des Berichtsjahrs die letzte Wohnung des Projekts Parco d’Oro mit drei Parkplätzen veräussert werden. Damit wurden sämtliche Eigentumswohnungen und Parkplätze des Projekts verkauft und das Projekt ist abgeschlossen.
Die stabile Leerstandsentwicklung und damit die Neuvermietung zahlreicher Flächen erwiesen sich in der Berichtsperiode als zentrales Element, um coronabedingte Einflüsse abzufedern.
Während der Berichtsperiode konnte bei der Liegenschaft Klausstrasse 4 in Zürich ein neuer Mietervertrag für eine 640 m² grosse Fläche mit einem international renommierten Unternehmen aus dem Hedgefonds-Bereich abgeschlossen werden. Im Kreis 5 an der Limmatstrasse 65 erfolgte der Mietvertragsabschluss für 230 m² Bürofläche mit einem Mieter aus der Marketingbranche.
Am Badischen Bahnhof in Basel konnte eine Neuvermietung von ca. 950 m² Fläche realisiert werden. Mieter ist ein bereits ansässiges auf Spitex-Leistungen fokussiertes Unternehmen. Daneben wurde ein neuer Vertrag mit dem Restaurantbetreiber des bereits etablierten Restaurants «Minamoto» abgeschlossen. Ebenso wurde für die Erdgeschossfläche an der Schwarzwaldallee in Basel ein geeigneter Nachmieter aus dem Food-Sektor gefunden. In der Basler Innenstadt wurde die rund 950 m² grosse Restaurantfläche an der Steinenvorstadt 67 an ein etabliertes Schweizer Familienunternehmen vermietet, es wird neu unter dem Namen «La Cucaracha» betrieben.
Die Vermarktung der geplanten Wohnüberbauung «Sandreutergarten» am Sandreuterweg 39 in Riehen war erfolgreich. Innerhalb weniger Wochen wurden alle Einheiten reserviert und neun von zehn Einheiten konnten im Dezember beurkundet werden. Der Baustart ist Ende 2020 erfolgt und die Fertigstellung ist auf Herbst 2022 terminiert.
Für das im 2019 angebundene Entwicklungsprojekt an der Klusstrasse 38 im Kreis 7 in Zürich wurde anfangs des 3. Quartals 2020 die rechtskräftige Baubewilligung erteilt. Nach erfolgtem Vermarktungsstart im November 2020 konnten 12 von 13 Einheiten reserviert und im Dezember 2020 die Kaufverträge von zwei Einheiten beurkundet werden. Die Beurkundungen der restlichen Kaufverträge sind auf Januar 2021 terminiert. Der Baustart erfolgte im 4. Quartal des Berichtsjahrs und die Fertigstellung ist für Mitte 2022 geplant.
Für das im Oktober akquirierte Grundstück an der Fuederholzstrasse 8 in Herrliberg ist die Entwicklung eines Ersatzneubaus als Promotionsobjekt mit rund 6 Wohnungen und einer Tiefgarage geplant. Das Entwicklungsprojekt an präferierter Lage mit Seesicht wird gemeinsam mit einem Entwicklungspartner geplant und umgesetzt. Die Baueingabe ist auf Ende 1. Quartal 2021 terminiert.
Bei der 2019 zur Entwicklungsliegenschaft umklassierten Elsässerstrasse 1+3 in Basel ist die Gesellschaft nach erfolgter Baueingabe im 4. Quartal 2019 zuversichtlich, dass die eingegangenen Einsprachen im 1. Halbjahr 2021 bereinigt werden und daraufhin die rechtskräftige Baubewilligung erteilt wird.
SF Urban Properties AG bot den von der behördlich angeordneten Schliessung betroffenen Mietern im ersten Lockdown mit Stundungen und punktuellen Mietzinsreduktionen Hand. Ebenfalls wurden die Dreidrittelsregelungen beider Basel unterstützt. Im Halbjahresbericht der Gesellschaft wurde von einem unmittelbaren, direkt durch den ersten Lockdown verursachten Minderertrag fürs Geschäftsjahr von unter 3% ausgegangen. Diese Prognose kann per Ende Jahr bestätigt werden. Die geschlossenen Betriebe entsprechen über die Dauer des behördlich angeordneten Lockdowns und unter Berücksichtigung der entsprechend gewährten Mietzinsreduktionen einem finanziellen Impact von rund CHF 0.76 Mio. (ca. 2.7% der Nettojahres-Istmieteinnahmen). Entsprechende Rückstellungen wurden gebildet und mit den bereits verbuchten Mietzinsreduktionen verrechnet.
Der zweite Lockdown vom Winter 2020/21 betrifft das aktuelle Geschäftsjahr nur teilweise. So ist der Grossteil der diesbezüglichen Kosten auf die frühere Betriebsschliessungen von Gastro- und Freizeitbetrieben in Basel-Stadt Ende November zurückzuführen. Der schweizweite Lockdown für Restaurants, Sport- und Freizeitbetriebe ab 22. Dezember betrifft das aktuelle Geschäftsjahr hingegen nur noch geringfügig. Für den zweiten Lockdown wird derzeit von Kosten in der Höhe von rund CHF 0.11 Mio. (ca. 0.4% der Nettojahresistmieteinnahmen) für 2020 ausgegangen. Auch hier wurden entsprechende Rückstellungen gebildet.
Insgesamt wird von direkt mit Corona in Verbindung stehenden Mietzinsreduktionen in der Höhe von CHF 0.87 Mio. für das Geschäftsjahr 2020 ausgegangen, was ca. 3.1% der Nettojahres-Istmieteinnahmen entspricht. Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen nach der Coronakrise sind nach wie vor schwer abzuschätzen und abhängig vom weiteren Geschäftsgang der betroffenen Mieter sowie der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Die Gesellschaft sieht sich jedoch aufgrund der diversifizierten Portfoliostruktur und den zentralen Stadtlagen weiterhin in einer stabilen Position.
Verwaltungsratspräsident SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
